Lựa chọn sản phẩm

“Đầu tư gì để sinh lời cao và an toàn nhất?”

Thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm gần đây đang bắt đầu nóng dần lên và hứa hẹn mang đến nhiều tiềm năng cho những nhà đầu tư. Tuy nhiên làm kinh doanh không phải lúc nào thị trường đang tốt là có thể kiếm được lợi nhuận liền. Việc cân nhắc, chuẩn bị và có cho mình một chiến lược đầu tư là vô cùng quan trọng.

Nếu nói thị trường bất động sản là môi trường thực hiện, vùng đất phát triển dự án đầu tư, thì các sản phẩm, dự án bất động sản chính là mỏ tài nguyên để các nhà đầu tư khai thác. Nhưng để biết đó là mỏ kim cương, vàng hay bạc thì cần chúng ta phải phân tích và lựa chọn kỹ càng. Bất động sản được biết đến là kênh đầu tư với cơ hội sinh lời rất lớn, nhưng “Đầu tư gì để sinh lời cao và an toàn nhất?”

Để giải đáp vấn đề trên và giúp các nhà đầu tư cá nhân đưa ra quyết định lựa chọn sản phẩm bất động sản đúng đắn, bắt kịp xu thế thị trường, đem lại lợi nhuận cao, rủi ro thấp, đặc biệt là phù hợp với nguồn lực, chúng ta hãy cùng lướt qua bài viết dưới đây.

8 loại hình đầu tư bất động sản:

Trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các xu hướng đầu tư đều xoay quanh 8 loại hình đầu tư bất động sản. Đối với việc đầu tư bất động sản, việc tìm hiểu kỹ ưu điểm và nhược điểm của các loại hình đầu tư là một việc làm vô cùng cần thiết để giảm thiểu rủi ro đầu tư đến mức thấp nhất. Phân tích sau sẽ giúp bạn hiểu tổng quát hơn về 8 loại hình đầu tư bất động sản này.

1. Căn hộ chung cư

Trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Các dự án căn hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi.

Ưu điểm của các loại hình đầu tư căn hộ chung cư:

• Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt.
• Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.
• Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư " lướt sóng".
• Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư:

• Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.
• Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
• Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

2. Nhà phố

Ngoài loại hình đầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt.

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

• Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh.
• Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
• Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.
• Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền.

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

• Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao.
• Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.
• Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.

3. Đất nền

Đầu tư đất nền là loại hình dù được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền

Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:

• Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
• Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng.
• Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố.

Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.

• Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
• Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
• Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.

Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền:

• Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
• Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn" vốn lâu.

4. Bất động sản nghỉ dưỡng

Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách.

Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

• Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
• Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.
• Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao, đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình này.

Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

• Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
• Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch
• Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

5. Loại hình đầu tư bất động sản thứ năm: Hoa viên nghĩa trang

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng tạo được nhiều sức hút đối với những nhà đầu tư vì đem lại nhiều lợi nhuận thiết thực. Loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM.

Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:

• Không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản.
• Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 - 100%.
• Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi.
• Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.
• Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.
• Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.
• Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang.

Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:

• Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.
• Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này.

6. Shophouse và Officetel

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới.

Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse:

• Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn.
• Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
• Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 - 12%/ năm.
• Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%.

Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse:

• Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.
• Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

Căn hộ Officetel là một loại hình mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:

• Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
• Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.
• Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
• Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:

• Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
• Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.
• Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

7. Phòng trọ cho thuê

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao.

Ưu điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê:

• Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn.
• Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.
• Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

Nhược điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê:

• Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.
• An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê
• Khả năng sinh lời thấp.
• Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.
• Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều.

8. Đầu tư nhà xưởng

Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro.

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:

• Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
• Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:

• Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
• Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
• Khó tìm quỹ đất lớn.
• Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư.

Tiêu chí lựa chọn loại hình đầu tư:

Đối với các nhà đầu tư cá nhân trước khi quyết định đâu tư bất động sản, cần xác định được mục tiêu đầu tư và nắm rõ được nguồn lực hiện tại của bản thân. Nếu nguồn lực ít nhưng muốn đầu tư lâu dài là điều rất khó.

Sau khi xác định được 2 yếu tố trên, chúng ta sẽ xét xem bản thân phù hợp với loại hình đầu tư bất động sản nào. Đa số các nhà đầu tư cá nhân được chia làm 2 nhóm: nhóm đầu tư an toàn và nhóm đầu tư kinh doanh.

• Nhóm đầu tư an toàn là nhóm không có nhu cầu đầu tư theo dạng chuyên sâu bất động sản, nhưng vẫn muốn sinh lời. Thông thường nhóm đầu tư này coi việc đầu tư bất động sản là nguồn kinh tế tay trái, mong muốn lợi nhuận mang lại cao hơn lãi suất ngân hàng, ổn định, nguồn lực của các nhà đầu tư cá nhân thuộc nhóm này có thể ít hoặc nhiều vốn, nhưng đều chung một yếu tố là quỹ thời gian hẹp.

Nhóm này phù hợp với dạng đầu tư:

• Mua rồi cho thuê (dòng tiền tích lũy)
• Mua dài hạn (lợi ích mang lại trong tương lai)
• Lướt sóng dự án

• Nhóm đầu tư kinh doanh là nhóm đầu tư bất động sản có chiến lược cụ thể, đầu tư lâu dài, dòng vốn luôn xoay vòng, có nguồn lực tốt và nhiều thời gian, lợi nhuận mang lại lớn.

Nhóm này phù hợp với dạng đầu tư:

• Đầu tư cho thuê lại (ví dụ thuê một toà nhà rồi cho thuê lại)
• Mua – phân lô – bán
• Mua – sửa/xây – bán
• Đầu tư vào đất dự án, đất đấu giá
• Xây nhà kho, nhà xưởng, khu công nghiệp

Tóm lại, các nhà đầu tư bất động sản cần phải cân đối nguồn lực, mục tiêu đầu tư và thời gian của bản thân để lựa chọn loại hình đầu tư bất động sản hợp lý, tối ưu được dòng tiền vốn và lợi nhuận mang lại.