Văn bản pháp luật

Luật Kinh doanh bất động sản: Những quy định nổi bật

Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2014 điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản… Dưới đây, RBLand đã tổng hợp 5 điểm đáng chú ý của luật này.

1. Điều kiện người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam

Khoản 2, 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc…

Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất của người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

https://lh3.googleusercontent.com/5Pfo9Z51gvOqqQ9u5YJcM0UMZksoLqgNzr6ndOrVnZ6SEKboFfEWLZo6TJhPU6YhGxdE0klYCcmCf0akj1vrxr5pj9zg6AZ_t9hRBBxYqqOeixgY-aKV95QDTUfR7NDvMK3TZTVy

 

Trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua trong 1 đơn vị hành chính cấp phường hoặc tương đương thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.

2. Chưa được cấp Sổ đỏ chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà

Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ

Mặt khác, khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp Sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng. Chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp Sổ đỏ cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng (Điểm đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

3. Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân là đối tượng được phép đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án...

- Chủ đầu tư đã gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và nhận được văn bàn trả lời của cơ quan này về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

- Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…

 

https://lh6.googleusercontent.com/P9zUD0G431is27tpz6xqqW4EoxQXSSK8eTZ1YrJz2buzNuO0sx_z5LVzv7o45ZMZofJPvZd9VRdv0T0aELj1j6Tx78kQ_hdl8edp4kGxgtXaRMQgJAN8_0Z9adVrPXzMXN8dEyZ3

 

Trong trường hợp bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng bảo lãnh theo quy định, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

4. Hợp đồng môi giới bất động sản có phải công chứng không?

Hoạt động môi giới bất động sản cùng với tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản nằm trong số những dịch vụ bất động sản phải lập hợp đồng khi các bên tiến hành giao dịch, trao đổi với nhau. Theo đó, hợp đồng môi giới cũng như các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác phải được lập thành văn bản. Việc công chứng văn bản này do các bên thoả thuận với nhau. Như vậy, hợp đồng môi giới bất động sản không nhất thiết phải có công chứng.

Tuy nhiên các bên kinh doanh dịch vụ bất động sản cần chú ý lập hợp đồng dịch vụ phải có đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản như: Tên, địa chỉ của các bên; Đối tượng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu và kết quả, thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ…

Nếu môi giới hoặc kinh doanh các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác mà không lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định, chủ thể có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng (Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

5. Phạt chủ đầu tư đến 300 triệu nếu chuyển nhượng nhà chưa có Sổ đỏ

Sổ đỏ là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có Sổ đỏ có thể bị phạt đến 300 triệu đồng. Cụ thể, khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng trong các trường hợp sau:

- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;

- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;

- Chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…

 

 

Tặng ngay xe sang cho khách hàng may mắn giao dịch trong tháng 5/2019

Tặng ngay xe sang cho khách hàng may mắn giao dịch trong tháng 5/2019

Theo dõi RB Land trên mạng xã hội